Rent to buy - le novità del decreto Sblocca Italia Ootobre 2014

Acquisto della casa con il ''rent to buy'': le novità del decreto Sblocca Italia

Articolo 01.10.2014

Il D.L. n. 133/14 introduce i contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili. E' il rent to buy, quella particolare modalità di acquisto attraverso un periodo di locazione: l'immobile è concesso in godimento verso un corrispettivo maggiore rispetto al normale canone di mercato, ma una parte di esso è imputata ad acconto sul prezzo dell'acquisto del bene, diritto che il conduttore può esercitare entro un termine convenzionalmente determinato; il contratto è trascritto nei registri immobiliari ed è perciò opponibile a chiunque per tutta la sua durata sino a un massimo di dieci anni.

Il decreto “sblocca Italia” contiene alcune previsioni finalizzate ad incentivare l’acquisto di immobili.

Una tra le più interessanti riguarda la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita (art. 23). Trova così fonte normativa il “rent to buy”, una particolare tipologia di contratto, finora non specificamente disciplinata dal nostro ordinamento che si è invece sempre più diffusa negli ultimi anni a causa della difficoltà di ottenere finanziamenti all’acquisto attraverso il mutuo da parte di cittadini con lavori precari. Per ovviare alla situazione di crisi la prassi contrattuale ha elaborato strumenti idonei a consentire di rinviare ad un momento futuro gli effetti finali di un’operazione di compravendita permettendo, al contempo, al potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità immobiliare e di recuperare per il pagamento del corrispettivo dell’acquisto tutto o parte di quanto versato per il godimento dell’immobile, e al potenziale venditore di riuscire ad individuare un acquirente mettendo da subito a reddito l’immobile.

La formula più semplice è quella del contratto di locazione con opzione all’acquisto, dove viene concesso al conduttore la facoltà di acquistare l’immobile locatogli entro una determinata data e ad un prezzo fisso ed invariabile già determinato al momento della stipula del contratto, con l’intesa che, nel caso di esercizio della predetta facoltà, una parte del canone versato verrà portato in diminuzione del prezzo di vendita. Le parti concludono un contratto di locazione e parte conduttrice, ad una determinata scadenza ed ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare la proprietà dell’unità immobiliare in forza di un preliminare con obbligo unilaterale o un’opzione. Molte sono però le criticità: il conduttore-futuro acquirente non è al riparo da possibili ipoteche e/o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile a carico del proprietario/locatore/promittente venditore e, ancor più grave, non vi è alcuna tutela in caso di fallimento del locatore, in quanto il contratto di opzione d’acquisto non è trascrivibile ed il curatore ben può sciogliersi dal contratto (di opzione), senza che il conduttore abbia alcun diritto di ottenere la restituzione di parte del canone versato in diminuzione del prezzo d’acquisto. Il contratto con opzione non garantisce nemmeno il venditore, che non ha alcuna sicurezza circa l’esercizio da parte del conduttore dell’opzione all’acquisto, restando per contro lui impegnato a non vendere a terzi l’immobile locato per tutta la durata dell’opzione stessa. Inoltre, in caso di inadempimento del conduttore, può incontrare notevoli difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile, con conseguente pregiudizio per le possibilità di vendita del bene a terzi (anche la previsione di una penale per il caso di ritardo nella riconsegna potrebbe non essere satisfattiva).

Un’altra soluzione elaborata dalla prassi è la locazione con preliminare di acquisto: uno schema contrattuale più complesso con cui il proprietario locatore promette di vendere al conduttore, che promette di acquistare, l’unità immobiliare oggetto della locazione, verso un determinato prezzo che verrà corrisposto, in tutto o in parte, attraverso il versamento dei canoni che sono considerati quali acconto sul corrispettivo convenuto per la compravendita. In genere il futuro acquirente nel prendere possesso dell’unità immobiliare versa un acconto prezzo al venditore pari al 5/6% del corrispettivo, mentre il restante prezzo verrà pagato, in tutto o in parte con i canoni di locazione. In sostanza si stipulano due contratti tipici, la locazione e la compravendita, che mantengono le rispettive caratteristiche e che trovano nella causa, appunto il trasferimento della proprietà del bene al conduttore, il loro unico collegamento. Lo schema contrattuale deve definire con precisione le clausole che collegano i due contratti, locazione e preliminare di vendita, in modo da mantenerne le rispettive caratteristiche e tipicità, senza nel contempo movimentare la fiscalità della vendita prima dell’effettivo trasferimento della proprietà e, non da ultimo, prevedendo un sistema di protezione tale che consenta alle parti di risolvere nel modo migliore le eventuali contestazioni che dovessero insorgere.

Una maggior tutela per il conduttore/promissario acquirente è fornita stipulando il contratto con atto notarile e trascrivendolo nei Registri immobiliari: quando l’immobile è destinato ad abitazione principale in caso di fallimento del promittente venditore il curatore non ha possibilità di sciogliere il contratto ed il credito del promissario acquirente è privilegiato nel riparto dell’attivo fallimentare nei confronti degli altri creditori del fallimento (art. 72, ultimi due comma, L.F.). Anche in questa ipotesi il conduttore è immesso nella detenzione del bene, in forza del contratto di locazione, e non in virtù di un preliminare di vendita con effetti anticipati. Il locatore venditore non perde la titolarità del diritto di proprietà sino a quando non sarà pagato l’intero prezzo. Il programma negoziale in genere prevede una durata di tre anni, ciò in quanto è tale la durata della tutela fornita dalla trascrizione del preliminare di compravendita dall'art. 2645, comma 3 c.c.

Da qui l’opportunità di concludere “il programma di pagamento” entro tale limite, anche ricorrendo eventualmente ad istituti di credito per l’erogazione di mutuo, dimostrando di essere stati in grado di versare mensilmente un canone di locazione maggiorato che, a conti fatti, potrebbe addirittura essere superiore alla rata del mutuo richiesto. In concreto, lo schema negoziale comprende , da un lato, la concessione in locazione di un immobile per il rituale periodo dei “4+4 anni” verso un corrispettivo maggiore ( normalmente del 15-20%) rispetto a quello di mercato, che in parte però viene conteggiato come acconto sul prezzo di vendita del bene locato; dall’altro l’impegno del proprietario locatore di vendere l’immobile ad un prezzo già stabilito al momento della sottoscrizione del contratto, previa determinazione della quota di canone che mensilmente verrà conteggiata come acconto sul prezzo stesso. Chi vende non perde la proprietà della casa sino a quando il prezzo non sarà interamente versato e nel contempo ha maggiore certezza che il conduttore acquirente, proprio in vista dell’acquisto del bene locato, continuerà con puntualità a versare il canone, quale che fosse la rata di un mutuo.

Ora questa prassi contrattuale trova la sua disciplina e individua una nuova tipologia contrattuale atipica caratterizzata da una propria causa. Durante la fase preparatoria all’acquisto il futuro acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, di cui una parte viene considerata come canone di locazione effettiva (e quindi a fondo perduto), l’altra parte viene invece accantonata andando a creare un deposito in conto di futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, andrà poi scalato dal valore della compravendita (generalmente circa il 15% del valore dell’immobile). Al termine del periodo convenuto, al momento del rogito, all’acquirente resterà da saldare il restante prezzo accedendo ad un mutuo che avrà liberamente scelto (generalmente circa l’85% del valore dell’immobile).

L’acquirente potrà così dimostrare alla banca che durante il periodo locativo ha puntualmente versato una rata mensile adempiendo al contratto “ rent to buy”, pari o poco superiore alla rata del mutuo che si appresta a chiedere. Per la banca ci saranno dunque tutte le condizioni idonee per concedere il mutuo, evitando ulteriori garanzie e senza coinvolgere terzi soggetti garanti. Il canone pattuito, in misura maggiore rispetto al normale valore di mercato, viene imputato in parte al corrispettivo del prezzo di vendita ed in parte alla locazione. In tal modo l’immobile viene concesso immediatamente in godimento, riservando al conduttore il diritto di acquistarlo entro un termine determinato che può ora essere stabilito nel limite massimo dieci anni.

La disciplina ora introdotta disciplina anche le ipotesi di risoluzione per inadempimento di una delle parti. Il contratto si riterrà risolto per inadempimento del conduttore in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni stabilito dalle parti, non inferiorecomunque ad un ventesimo del loro numero complessivo. In tal caso il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile e tratterà definitivamente, a titolo di indennità, tutto quanto versatogli. Nel caso invece il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente, questi dovrà restituire la parte dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. La nuova disciplina si applica anche ai contratti stipulati prima della sua entrata in vigore e già in corso. Inoltre, il contraente adempiente ha la possibilità di richiedere l’esecuzione del contratto giudizialmente chiedendo una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).

Per assicurare una maggior tutela, la norma prevede che il contratto sia trascritto nei registri immobiliari. Nel caso di immobile abitativo ancora in costruzione non si potrà procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sarà provveduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per lacancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile (art. 8, D.Lgs. n. 122/05).

(Altalex, 1° ottobre 2014.