Acquisto della casa con il ''rent to buy'': le novità del decreto Sblocca
Italia
Articolo 01.10.2014
Il D.L.
n. 133/14 introduce i contratti di godimento in funzione
della successiva alienazione di immobili. E' il rent to buy, quella particolare
modalità di acquisto attraverso un periodo di locazione: l'immobile è concesso
in godimento verso un corrispettivo maggiore rispetto al normale canone di
mercato, ma una parte di esso è imputata ad acconto sul prezzo dell'acquisto
del bene, diritto che il conduttore può esercitare entro un termine convenzionalmente
determinato; il contratto è trascritto nei registri immobiliari ed è perciò
opponibile a chiunque per tutta la sua durata sino a un massimo di dieci anni.
Il decreto “sblocca Italia” contiene alcune previsioni
finalizzate ad incentivare l’acquisto di immobili.
Una tra le più interessanti riguarda la disciplina dei contratti
di godimento in funzione della successiva vendita (art. 23). Trova
così fonte normativa il “rent to buy”, una particolare tipologia di contratto,
finora non specificamente disciplinata dal nostro ordinamento che si è invece
sempre più diffusa negli ultimi anni a causa della difficoltà di ottenere
finanziamenti all’acquisto attraverso il mutuo da parte di cittadini con lavori
precari. Per ovviare alla situazione di crisi la prassi contrattuale ha
elaborato strumenti idonei a consentire di rinviare ad un momento futuro gli
effetti finali di un’operazione di compravendita permettendo, al contempo, al
potenziale acquirente di ottenere immediatamente la disponibilità dell’unità
immobiliare e di recuperare per il pagamento del corrispettivo dell’acquisto
tutto o parte di quanto versato per il godimento dell’immobile, e al potenziale
venditore di riuscire ad individuare un acquirente mettendo da subito a reddito
l’immobile.
La formula più semplice è quella del contratto
di locazione con opzione all’acquisto, dove viene concesso al
conduttore la facoltà di acquistare l’immobile locatogli entro una determinata
data e ad un prezzo fisso ed invariabile già determinato al momento della
stipula del contratto, con l’intesa che, nel caso di esercizio della predetta
facoltà, una parte del canone versato verrà portato in diminuzione del prezzo
di vendita. Le parti concludono un contratto di locazione e parte conduttrice,
ad una determinata scadenza ed ad un prezzo pattuito, ha facoltà di acquistare
la proprietà dell’unità immobiliare in forza di un preliminare con obbligo
unilaterale o un’opzione. Molte sono però le criticità: il conduttore-futuro
acquirente non è al riparo da possibili ipoteche e/o trascrizioni
pregiudizievoli sull’immobile a carico del proprietario/locatore/promittente
venditore e, ancor più grave, non vi è alcuna tutela in caso di fallimento del
locatore, in quanto il contratto di opzione d’acquisto non è trascrivibile ed
il curatore ben può sciogliersi dal contratto (di opzione), senza che il
conduttore abbia alcun diritto di ottenere la restituzione di parte del canone
versato in diminuzione del prezzo d’acquisto. Il contratto con opzione non
garantisce nemmeno il venditore, che non ha alcuna sicurezza circa l’esercizio
da parte del conduttore dell’opzione all’acquisto, restando per contro lui
impegnato a non vendere a terzi l’immobile locato per tutta la durata
dell’opzione stessa. Inoltre, in caso di inadempimento del conduttore, può
incontrare notevoli difficoltà nel riottenere la disponibilità dell’immobile,
con conseguente pregiudizio per le possibilità di vendita del bene a terzi
(anche la previsione di una penale per il caso di ritardo nella riconsegna
potrebbe non essere satisfattiva).
Un’altra soluzione elaborata dalla prassi è la locazione
con preliminare di acquisto: uno schema contrattuale più complesso con
cui il proprietario locatore promette di vendere al conduttore, che promette di
acquistare, l’unità immobiliare oggetto della locazione, verso un determinato
prezzo che verrà corrisposto, in tutto o in parte, attraverso il versamento dei
canoni che sono considerati quali acconto sul corrispettivo convenuto per la
compravendita. In genere il futuro acquirente nel prendere possesso dell’unità
immobiliare versa un acconto prezzo al venditore pari al 5/6%
del corrispettivo, mentre il restante prezzo verrà pagato, in tutto o in parte
con i canoni di locazione. In sostanza si stipulano due contratti
tipici, la locazione e la compravendita, che mantengono le rispettive
caratteristiche e che trovano nella causa, appunto il trasferimento della
proprietà del bene al conduttore, il loro unico collegamento. Lo schema
contrattuale deve definire con precisione le clausole che collegano i due
contratti, locazione e preliminare di vendita, in modo da mantenerne le
rispettive caratteristiche e tipicità, senza nel contempo movimentare la
fiscalità della vendita prima dell’effettivo trasferimento della proprietà e,
non da ultimo, prevedendo un sistema di protezione tale che consenta alle parti
di risolvere nel modo migliore le eventuali contestazioni che dovessero
insorgere.
Una maggior tutela per il conduttore/promissario
acquirente è fornita stipulando il contratto con atto notarile e
trascrivendolo nei Registri immobiliari: quando l’immobile è destinato ad
abitazione principale in caso di fallimento del promittente venditore il
curatore non ha possibilità di sciogliere il contratto ed il credito del
promissario acquirente è privilegiato nel riparto dell’attivo fallimentare nei
confronti degli altri creditori del fallimento (art. 72, ultimi due comma,
L.F.). Anche in questa ipotesi il conduttore è immesso nella detenzione del
bene, in forza del contratto di locazione, e non in virtù di un preliminare di
vendita con effetti anticipati. Il locatore venditore non perde la titolarità
del diritto di proprietà sino a quando non sarà pagato l’intero prezzo. Il
programma negoziale in genere prevede una durata di tre anni, ciò in quanto è
tale la durata della tutela fornita dalla trascrizione del preliminare di
compravendita dall'art. 2645, comma 3 c.c.
Da qui l’opportunità di concludere “il programma di
pagamento” entro tale limite, anche ricorrendo eventualmente ad istituti di
credito per l’erogazione di mutuo, dimostrando di essere stati in grado di
versare mensilmente un canone di locazione maggiorato che, a conti fatti,
potrebbe addirittura essere superiore alla rata del mutuo richiesto. In
concreto, lo schema negoziale comprende , da un lato, la concessione in
locazione di un immobile per il rituale periodo dei “4+4 anni” verso un
corrispettivo maggiore ( normalmente del 15-20%) rispetto a quello di mercato,
che in parte però viene conteggiato come acconto sul prezzo di vendita del bene
locato; dall’altro l’impegno del proprietario locatore di vendere l’immobile ad
un prezzo già stabilito al momento della sottoscrizione del contratto, previa
determinazione della quota di canone che mensilmente verrà conteggiata come
acconto sul prezzo stesso. Chi vende non perde la proprietà della casa sino a
quando il prezzo non sarà interamente versato e nel contempo ha maggiore
certezza che il conduttore acquirente, proprio in vista dell’acquisto del bene
locato, continuerà con puntualità a versare il canone, quale che fosse la rata
di un mutuo.
Ora questa prassi contrattuale trova la sua disciplina
e individua una nuova tipologia contrattuale atipica caratterizzata
da una propria causa. Durante la fase preparatoria all’acquisto il futuro
acquirente si impegna a versare al venditore un importo mensile, di
cui una parte viene considerata come canone di locazione effettiva (e quindi a
fondo perduto), l’altra parte viene invece accantonata andando a creare un
deposito in conto di futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, andrà
poi scalato dal valore della compravendita (generalmente circa il 15% del
valore dell’immobile). Al termine del periodo convenuto, al momento del rogito,
all’acquirente resterà da saldare il restante prezzo accedendo ad un mutuo che
avrà liberamente scelto (generalmente circa l’85% del valore dell’immobile).
L’acquirente potrà così dimostrare alla banca che
durante il periodo locativo ha puntualmente versato una rata mensile adempiendo
al contratto “ rent to buy”, pari o poco superiore alla rata del mutuo che si
appresta a chiedere. Per la banca ci saranno dunque tutte le condizioni idonee
per concedere il mutuo, evitando ulteriori garanzie e senza coinvolgere terzi
soggetti garanti. Il canone pattuito, in misura maggiore rispetto al normale
valore di mercato, viene imputato in parte al corrispettivo del prezzo di
vendita ed in parte alla locazione. In tal modo l’immobile viene concesso
immediatamente in godimento, riservando al conduttore il diritto di acquistarlo
entro un termine determinato che può ora essere stabilito nel limite
massimo dieci anni.
La disciplina ora introdotta disciplina anche le
ipotesi di risoluzione per inadempimento di una delle parti.
Il contratto si riterrà risolto per inadempimento del conduttore in caso di mancato
pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni stabilito
dalle parti, non inferiorecomunque ad un ventesimo del
loro numero complessivo. In tal caso il concedente avrà diritto alla
restituzione dell’immobile e tratterà definitivamente, a titolo di indennità,
tutto quanto versatogli. Nel caso invece il contratto dovesse risolversi per
inadempimento del concedente, questi dovrà restituire la parte dei
canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali.
La nuova disciplina si applica anche ai contratti stipulati prima della sua
entrata in vigore e già in corso. Inoltre, il contraente adempiente ha la
possibilità di richiedere l’esecuzione del contratto giudizialmente chiedendo
una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).
Per assicurare una maggior tutela, la norma prevede
che il contratto sia trascritto nei registri immobiliari. Nel caso
di immobile abitativo ancora in costruzione non si potrà procedere alla stipula
dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula,
non si sarà provveduto alla suddivisione del finanziamento in
quote o al perfezionamento di un titolo per lacancellazione o frazionamento
dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile
(art. 8, D.Lgs. n. 122/05).
(Altalex, 1° ottobre 2014.
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