Affitto con riscatto, Nuda proprietà Rent to Buy: la crisi immobiliare spinge le forme d'acquisto «alternative» 2013

Dall'affitto con riscatto alla nuda proprietà: la crisi immobiliare spinge le forme d'acquisto «alternative»

Prendere una casa in affitto e avere la possibilità di acquistarla dopo qualche anno a condizioni prestabilite, recuperando (in parte o in toto) i canoni versati. L'affitto con riscatto – o «rent to buy», nelle diverse formulazioni che vengono analizzate all'interno della Guida di Casa24 Plus – resta un fenomeno di nicchia e difficilmente quantificabile ma, a detta degli operatori, sempre più in espansione.

Il motivo del suo successo è legato alla crisi del mercato immobiliare e va ricercato in due condizioni di fondo: la difficoltà per molte famiglie ad accedere a un mutuo (e quindi a un acquisto "tradizionale") e il consistente stock di invenduto (sono soprattutto i costruttori a usare questo strumento per "muovere" gli immobili).

Secondo un'elaborazione realizzata Immobiliare.it per Casa24 Plus, l'offerta di affitto con riscatto è cresciuta soprattutto nelle grandi città, con una forbice che va (nei primi dieci mesi di quest'anno rispetto allo stesso periodo del 2012) dal 13% di Napoli al 25% di Milano, e un'incidenza sugli annunci del nuovo che oscilla tra il 4 e il 6%. Anche la domanda è cresciuta molto: di oltre il 40% secondo il portale di annunci, che registra anche come i canoni praticati siano in linea con le richieste di mercato per la locazione ordinaria.
Ma non c'è solo il rent to buy. Si diffondono alcune modalità di pagamenti a rate e, soprattutto dal lato dell'offerta, cresce la nuda proprietà (anche qui, almeno in parte, grazie a nuove formule). Anche le vendite all'asta sembrano conquistare fette di pubblico che prima non si avvicinavano a questo mondo. Il tratto comune è la ricerca di alternative che permettano di accedere a un mercato immobiliare ancora bloccato. Con i segnali positivi degli ultimi mesi ancora tutti da verificare.

L'ultimo dato Istat sui prezzi registra nel secondo trimestre 2013 quotazioni in discesa di quasi il 6% su base annua, con un trend negativo che dura da cinque anni e che ha visto le quotazioni diminuire in termini reali del 20-25 per cento. Un calo che non è stato ancora sufficiente a far riprendere gli scambi: secondo l'agenzia delle Entrate, sempre nel secondo trimestre, le compravendite sono diminuite del 9,3 per cento. Con un trend in frenata rispetto ai periodi precedenti, ma che comunque si va sommare al crollo del 25% del 2012.

Qualche spiraglio arriva dal sentiment degli operatori: il sondaggio congiunturale della Banca d'Italia vede in netta diminuzione il saldo negativo tra pessimisti e ottimisti. «Le agenzie immobiliari – nota Paolo Righi, presidente Fiaip – sono le prime a sentire il vento che cambia, ma dopo i segnali positivi di settembre, ora i dubbi legati alla legge di stabilità stanno portando nuova cautela tra i potenziali acquirenti: servono invece certezze».

Le cause dello stallo? La crisi che frena la possibilità di spesa delle famiglie; il calo dei prezzi che scoraggia chi ha sempre visto nella casa un investimento sicuro anche nel medio periodo; l'inasprimento fiscale che certo non aiuta. Ma il principale indiziato è la difficoltà di accesso ai mutui che – in attesa dell'effetto dei provvedimenti governativi (soprattutto i due miliardi messi a disposizione da Cdp) e nonostante una domanda in leggera ripresa – restano al palo. Secondo i dati elaborati dall'Ance per l'Homeday di martedì scorso, dal 2007 al 2012 si è registrato un crollo di oltre il 60% delle erogazioni, da 62,7 miliardi a 24,7 miliardi; e nei primi sei mesi del 2013 c'è stata una ulteriore flessione del 18 per cento. Considerando una quota di risparmio annuo di circa il 30% del reddito, secondo l'Ance, nel 2007 servivano tre anni per mettere da parte i soldi per la "quota contante" necessaria per comprare casa; nel 2013, invece, ce ne vogliono circa otto. Questo anche perché si è ridotta sensibilmente la quota di mutuo concesso rispetto al prezzo della casa («loan to value»).

Ecco che si capisce perché l'interesse per l'affitto con riscatto non è una moda del momento: il rent to buy permette infatti al potenziale acquirente di accumulare, attraverso il versamento di un canone mensile, il capitale iniziale che poi gli permetterà di accedere a un mutuo. Non in tutti i casi, sia chiaro, ma per una quota di famiglie può essere almeno una forma di "accompagnamento". «L'affitto con riscatto è sempre più praticato dai costruttori – conferma Righi – anche se si tratta di piccoli numeri, c'è chi entra in agenzia chiedendo informazioni al riguardo. La nostra associazione, insieme ad altri come Confedilizia e Notariato, ha cercato di analizzare e supportare queste formule. Quello che emerge è la necessità di collegamento tra vari negozi giuridici, per capirne a fondo le implicazioni: ci sono i vantaggi, ma non mancano i rischi». Tra le proposte del Consiglio nazionale del Notariato c'è l'introduzione di un credito d'imposta sui canoni versati prima della vendita (in modo da evitare una doppia imposizione per la parte di canone che va a comporre il prezzo d'acquisto finale). La necessità di un inquadramento più chiaro della materia è sottolineato anche da Alberto Girino, responsabile commerciale Ducale, società di sviluppo immobiliare del gruppo Tecnocasa, tra le prime a condurre a rogito casi di affitto con riscatto e con attualmente una settantina di immobili piazzati con questo strumento (per un controvalore di 12 milioni). «Abbiamo notato – commenta – che è peggiorata la qualità della situazione finanziaria dei clienti che si rivolgono a noi. L'esistenza di troppe formule crea confusione: noi non proponiamo soluzioni d'affitto, condizione che deve rimanere temporanea in vista dell'acquisto».
Non si può insomma pensare che i cosiddetti acquisti alternativi siano una panacea per il mercato: sono strumenti da maneggiare con cautela, ma di cui non sottovalutare le potenzialità.

2013

Immobiliare Italia: Fitch, prezzi case scenderanno -20%

Immobiliare Italia: Fitch, prezzi case scenderanno -20%

Immobiliare Italia: Fitch, prezzi case scenderanno -20%

Wall Street Italia: Pubblicato il 06 giugno 2014 - Ora 10:56

ROMA  - I prezzi delle case in Italia caleranno ancora, fino a una flessione complessiva del 20% nel 2014-2015. Lo annuncia Fitch in una nota, in cui spiega che "la correzione dei prezzi in Italia ha iniziato a rallentare. Ci aspettiamo che i prezzi delle case calino ancora, anche del 7%, per un calo complessivo del 20%, un po' ridotto rispetto alla stima precedente del 22%". L'agenzia di rating precisa che il mercato italiano, così come quello greco, è "in calo ma l'economia sta iniziando a risalire e il mercato immobiliare probabilmente farà altrettanto".

E intanto l'Istat comunica che nel Mezzogiorno la caduta del Pil è stata -4%, il doppio rispetto al dato complessivo.

ROMA - Nel 2013 la caduta del Pil non è stata uguale dappertutto, risultando "molto più accentuata" nel Mezzogiorno. Lo rileva l'Istat nelle stime per area territoriale. A fronte di un calo nazionale dell'1,9%, come già noto, il Sud ha fatto registrare una riduzione del Pil in volume del 4%, doppia rispetto al dato complessivo. (ANSA)

Cassazione - il notaio deve compiere le "visure" catastali ed ipotecarie

Compravendita immobiliare, il notaio deve compiere le "visure" catastali ed ipotecarie

15/06/2014

Rientra  tra gli obblighi del notaio, cui sia richiesta la stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, lo svolgimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, il compimento delle cosiddette “visure” catastali ed ipotecarie allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvi espresso esonero da tale attività per concorde volontà delle parti per motivi di urgenza o per altre ragioni. Il principio, da ritenersi consolidato e quindi indiscusso in seno alla giurisprudenza di legittimità, è stato nuovamente affermato in una recente decisione (Cass. civ., Sent. 6 giugno 2014, n. 12797, Pres. Triola, Rel. Falaschi

Dopo 15 anni viene rinnovata la tabella per la ripartizione dei costi tra proprietari e inquilini.2014

RIPARTIZIONE FRA CONDUTTORE E LOCATORE

CONCORDATA TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT REGISTRATA IL 30 APRILE 2014 A ROMA

 (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n.8455/3)

TABELLA ONERI ACCESSORI	Conduttore	Locatore
ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni	C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti		L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge		L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione	C
Ispezioni e collaudi	C
AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)		L
Manutenzione ordinaria	C
Imposte e tasse di impianto		L
Forza motrice	C
Ricarico pressione del serbatoio	C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori	C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione		L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione	C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme		L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme	C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni		L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni	C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili		L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili	C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza		L
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza	C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO,PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA,PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI
Installazione e sostituzione degli impianti		L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti		L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario	C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale	C
Lettura dei contatori	C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua	C
IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria		L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)	C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria	C
IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto		L
Acquisti degli estintori		L
Manutenzione ordinaria	C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi	C
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato Per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo		L
Manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione Per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo	C
PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico		L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico	C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari		L
Manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari	C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura		L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti	C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere		L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni	C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni	C
Installazione e sostituzione di serrature		L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati	C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo		L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo	C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile	C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali		L
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti		L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti	C
Manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario	C
Rifacimento di chiavi e serrature	C
Tinteggiatura di pareti	C
Sostituzione di vetri	C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo	C
Verniciatura di opere in legno e metallo	C
Manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento	C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento		L
PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.	C 90%	L 10%
Materiale per le pulizie	C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l.	C 90%	L 10%
Manutenzione ordinaria della guardiola	C 90%	L 10%
Manutenzione straordinaria della guardiola		L
PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto		L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi,ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.	C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta		L
Spese per le pulizie appaltate a ditta	C
Materiale per le pulizie	C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia		L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia	C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie	C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti	C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva	C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori		L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti	C
SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C	C
PER LE VOCI NON PREVISTE DALLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE E AGLI USI LOCALI
LEGENDA	C = conduttore	L = locatore
TOSIOL.COM

Dopo quasi quindici anni viene rinnovata la tabella per la ripartizione dei costi tra proprietari e inquilini. La nuova tabella, che di fatto recepisce le novità normative e tecnologiche come il cablaggio dei condomini, i sistemi di videosorveglianza e l'installazione di antenne satellitari, è frutto dell'accordo tra Confedilizia (rappresentante dei proprietari) e i sindacati degli inquilini Sunia, Sicet e Uniat. La tabella è stata registrata e per utilizzarla basterà richiamarla nei nuovi contratti, senza doverla allegare e quindi senza far lievitare le spese di bollo.

«Questo strumento risolve - spiega il presidente di Confedilizia, Corrado Sforza Fogliani - una miriade di problematiche di rapporto tra inquilini e proprietari e negli ultimi anni ha ricevuto molti apprezzamenti fino a essere stata inserita dal ministero dei lavori pubblici come riferimento per gli accordi di affitti agevolati». «Si ridurranno i contenziosi - ha spiegato il segretario di Uniat, Augusto Pascussi - e rappresenta un modello di democrazia reale che riguarda decine di milioni di persone visto che secondo l'Istat in Italia ci sono circa 4,5 milioni di contratti di affitto».

Confedilizia riporta l'esempio dell'antincendio: al proprietario spettano l'installazione e la sostituzione dell'impianto, oltre che gli acquisti degli estintori, mentre manutenzione ordinaria, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi fanno carico all'inquilino. Alcune voci sono rimaste però «in sospeso» perché le realtà locali possono prevedere obblighi differenti: «Una specifica norma di chiusura - ha spiegato Sforza Fogliani - rinvia, per le voci non previste, alle leggi e agli usi locali».
Per Daniele Barbieri, segretario generale del Sunia, «nella crisi che si traduce anche nei pagamenti delle spese condominiali, serve una rinnovata attenzione, alla trasparenza e alla regolare rendicontazione da parte degli inquilini e riveste notevole importanza la partecipazione all'assemblea condominiale degli inquilini sui servizi a loro attribuiti».

Le sanzioni previste dalla legge privacy

Le sanzioni previste dalla legge privacy

Il Testo Unico sulla Privacy prevede illeciti penali, violazioni amministrative e responsabilità civile per danni.
Riportiamo di seguito un riassunto delle principali norme in materia, un nostro commento in merito e un riepilogo di quelli che, visto l'attuale apparato sanzionatorio, a nostro avviso risultano essere gli adempimenti prioritari.
Gli illeciti penali

Trattamento illecito di dati (Art. 167 Codice privacy)	Salvo che il fatto non costituisca più grave reato, chiunque, al fine di trarne per sé o per altri profitto o di recare ad altri un danno, procede al trattamento di dati personali in violazione della normativa è punito, se dal fatto deriva nocumento, con la reclusione da sei mesi a tre anni.
Falsità nelle dichiarazioni e notificazioni al Garante (Art. 168 Codice privacy)	Chiunque, nella notificazione o in comunicazioni, atti, documenti o dichiarazioni resi o esibiti in un procedimento dinanzi al Garante o nel corso di accertamenti, dichiara o attesta falsamente notizie o circostanze o produce atti o documenti falsi, è punito con la reclusione da sei mesi a tre anni.
Misure di sicurezza (Art. 169 Codice privacy)	Chiunque, essendovi tenuto, omette di adottare le misure minime previste è punito con l’arresto sino a due anni o con l’ammenda da 10.000 a 50.000 Euro. All’autore del reato, all’atto dell’accertamento o, nei casi complessi, anche con successivo atto del Garante, è impartita una prescrizione fissando un termine per la regolarizzazione non eccedente il periodo di tempo tecnicamente necessario. (…) Nei sessanta giorni successivi allo scadere del termine, se risulta l’adempimento alla prescrizione, l’autore del reato è ammesso dal Garante a pagare una somma pari al quarto del massimo dell’ammenda stabilita per la contravvenzione. L’adempimento e il pagamento estinguono il reato.
Inosservanza di provvedimenti del Garante (Art. 170 Codice privacy)	Chiunque, essendovi tenuto, non osserva il provvedimento adottato dal Garante, è punito con la reclusione da tre mesi a due anni.

Le violazioni amministrative

Omessa o inidonea informativa all’interessato (Art.161 Codice privacy)	Sanzioni da 3000 a 18000 Euro, oppure da 5.000 a 30.000 Euro se dati sensibili. La somma può essere aumentata sino al triplo quando risulta inefficace in ragione delle condizioni economiche del contravventore.
Omessa o incompleta notificazione (Art. 163 Codice privacy)	Sanzioni da 10.000 Euro a 60.000 Euro ed in più condanna alla pubblicazione della sentenza.
Omessa informazione o esibizione al Garante (Art. 164 Codice privacy)	Sanzioni da 4.000 a 24.000 Euro.
Cessione illecita di dati (“Altre fattispecie”, Art. 162 Codice privacy)	La cessione dei dati in violazione della normativa sul trattamento di dati personali è punita con la sanzione amministrativa da 5.000 a 30.000 Euro.
Pubblicazione della sentenza (“Pene accessorie”, Art. 172 Codice privacy)	La condanna per uno dei delitti previsti dal Codice importa la pubblicazione della sentenza.

La responsabilità civile per danni

Danni cagionati per effetto del trattamento (Art. 15 Codice privacy)

Chiunque cagiona danno ad altri per effetto del trattamento di dati personali è tenuto al risarcimento ai sensi dell’articolo 2050 del codice civile. E’ risarcibile anche il danno non patrimoniale.

Commento sulle sanzioni penali, amministrative e civili previste dal Codice privacy

Già da una prima analisi delle norme, ciò che si nota è la severità delle sanzioni penali previste, che arrivano sino a 3 anni di reclusione. Le sanzioni pecuniarie, invece, arrivano sino a 90.000 Euro.
Un’altra cosa importante da rilevare è la potenziale vastità di applicazione dell’Art. 167 sul trattamento illecito di dati, che se nella realtà (la formulazione da noi proposta sopra è un riassunto) fa riferimento a delle casistiche determinate perché sia applicabile, nondimeno appare potersi comunque configurare una sua applicabilità abbastanza estesa.
Soprattutto, tale articolo è specificamente applicabile nei casi di mancato ottenimento del consenso, quando previsto come obbligatorio. Ovviamente il consenso deve ottenersi previa presentazione di un’idonea informativa, per cui anche questa deve ritenersi un adempimento molto importante.
Inoltre, è da rilevare come le sanzioni penali previste per le misure minime di sicurezza sono applicabili anche alla mancata redazione od aggiornamento del Documento Programmatico sulla Sicurezza, in quanto l’Art. 34 del Codice privacy stabilisce che la redazione di tale documento fa parte delle misure minime di sicurezza.
Le sanzioni penali previste dal Codice privacy potrebbero essere applicabili (sebbene si debba sottolineare che l’interpretazione sia molto opinabile, in quanto le norme non consentono un’interpretazione chiara) anche ad altre inadempienze, come ad esempio la mancata formazione del personale, richiamata dall’Art. 19 del disciplinare tecnico allegato al Codice privacy, che tratta del Documento Programmatico sulla Sicurezza che a sua volta è una misura minima di sicurezza. Il fatto che, oltre alle fattispecie direttamente previste, le sanzioni penali potrebbero essere applicate anche ad altre inadempienze, con un potere discrezionale abbastanza significativo da parte dello specifico giudice, dovrebbe ovviamente suggerire alle imprese di non correre rischi ed essere sollecite nell’effettuare gli adempimenti previsti dalla legge.
Per quel che concerne la responsabilità civile per danni, il Codice privacy qualifica il trattamento dei dati personali come attività pericolosa, ex. art. 2050 c.c., ed è da evidenziare come ciò comporti un’inversione dell'onere della prova nell'azione risarcitoria, per cui tale onere viene a gravare sull'azienda, che è tenuta a dimostrare di avere applicato “tutte le misure di sicurezza più idonee” (quindi con la miglior tecnologia ed organizzazione possibile) a garantire la sicurezza dei dati personali gestiti. Cosa che ovviamente rende estremamente più difficile uscire indenni da un eventuale giudizio. Dunque la non applicazione delle misure idonee di sicurezza rende molto più alto il rischio di ritrovarsi soggetti e poi perdenti in una eventuale azione di responsabilità per danni.
Gli adempimenti privacy prioritari in considerazione delle sanzioni previste

Come evidenziato anche nella sezione Adempimenti, visto l’attuale quadro sanzionatorio, fermo restando che ci si dovrebbe adeguare a tutte le prescrizioni previste dal Codice privacy, sembrano potersi ritenere come assolutamente prioritarie:

• la redazione del Documento Programmatico sulla Sicurezza;
• l’adeguamento alla misure minime di sicurezza;
• la redazione e presentazione delle informative e, quando previsto, l’ottenimento del consenso degli interessati;
• la redazione e consegna delle lettere di incarico ai componenti del personale;
• la nomina dei responsabili esterni;
• la formazione del personale;
• per chi vi è tenuto, la notifica al Garante.

ILLECITO	SANZIONE AMMINISTRATIVA	SANZIONE PENALE
Omessa o inidonea informativa all’interessato (Art. 161, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)	- da 3.000 a 18.000 euro per violazione dei dati ex art. 13; - da 3.000 a 18.000 euro per violazione dei dati sensibili o giudiziari,  - da 5.000 a 30.000 e fino al triplo  se risulta inefficace per le condizioni economiche del contravventore
Altre fattispecie: [violazione art. 16, 1° comma lett. B) o di altre disposizioni in materia di disciplina del trattamento dei dati personali ]; (Art. 162, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)	- da 5.000 a 30.000 euro
Altre fattispecie [violazione art. 84 1° comma] (Art. 162, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)	- da 5.000 a 3.000 euro
Omessa o incompleta notificazione  (Art. 163, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)	- da 10.000 a 60.000 euro   Sanzione accessoria: pubblicazione ordinanza - ingiunzione
Omessa informazione o esibizione al Garante (Art. 164, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)	- da 4.000 a 24.000 euro
Trattamento illecito di dati (Art. 167, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)		- Reclusione da 6 a18 mesi (se dal fatto deriva nocumento); - Reclusione da 6 a24 mesi (se il fatto consiste nella comunicazione e/o diffusione). - Reclusione da 1 a 3 anni (se il fatto costituisce reato più grave: al fine di trarre profitto per se o altri o per arrecare danno).
Falsità nelle dichiarazioni e notificazioni al Garante (Art. 168, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)		- Reclusione da 6 mesi a 3 anni.
Inadeguatezza delle Misure minime disicurezza (Art. 169, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)		- Reclusione fino a 2 anni o ammenda - da 10.000 a 50.000 euro
Inosservanza di provvedimenti del Garante (Art. 170, D. Lgs. 30 giugno 2003, n. 196)		- Reclusione da 3 mesi a 2 anni.

Antitrust multa gli agenti immobiliari: tariffe concordate

Ammenda di 141 mila euro. L' accusa: intese fra le associazioni sulle provvigioni minime e massime

L' Antitrust multa gli agenti immobiliari: tariffe concordate

MILANO - Alla fine la sanzione è arrivata. Ed è pesante. Dopo un' istruttoria durata oltre un anno, l' Antitrust ha punito gli agenti immobiliari. L' accusa è di aver fatto «cartello» sulle provvigioni richieste e, quindi, di aver leso la concorrenza. L' Authority, ha inflitto alle principali associazioni professionali, Fiaip, Fimaa e Anama una multa per complessivi 141.100 euro. La Fiaip è stata punita più duramente con la sanzione di 130.000 euro, mentre la Fimaa (la più grande, aderente alla Confcommercio) dovrà versare 10.000 euro e l' Anama (area Confesercenti) 1.100 euro. L' accusa dell' Antitrust alle principali associazioni di agenti immobiliari è di «significativa e consistente alterazione della concorrenza» perché i loro «codici deontologici contengono indicazioni idonee ad incidere sulle politiche di prezzo per i servizi di intermediazione immobiliare, e pertanto idonee a pregiudicare gli interessi dei consumatori». In sostanza l' Antitrust ritiene che qualsiasi tipo di commissione dev' essere frutto di una trattativa tra le parti e non imposta. Insomma, quella provvigione del 3%, che negli ultimi tempi in qualche caso è salita al 4%, come riferito dagli «usi e consuetudini» rilevati dalle varie Camere di commercio, è stata vista come un coordinamento sui prezzi. Oltretutto secondo l' Antitrust questo comportamento dura da parecchi anni e coinvolge associazioni che riuniscono una quota rilevante di agenti immobiliari. Sono iscritti alla Fiaip circa 14.800 mediatori immobiliari, alla Fimaa circa 20.000 e all' Anama circa 9.000. Complessivamente in Italia sono circa 70 mila gli appartenenti alla categoria. Dalle associazioni non ci sono commenti ufficiali. Qualche operatore teme però che ora nella professione si possa creare un Far West e che i consumatori alla fine saranno più indifesi. Un esempio? Per l' Antitrust è lecito lavorare con commissione zero, vale a dire che solo una parte paga la provvigione. Può capitare a quella più debole, che a seconda di come va il mercato può essere il venditore o l' acquirente. Ma può essere lecito anche il «supero». Cioè l' agente valuta l' immobile e fissa l' importo che si impegna a consegnare al venditore, poi è libero di stabilire un prezzo superiore. La differenza tra le due cifre sarà la sua provvigione. Si può capire che da questo comportamento potrà nascere qualche problema per chi non accetterà di riconoscere una provvigione più alta all' agente. Le associazioni hanno 60 giorni di tempo per il ricorso al Tar. Re. Ge.

Gentilini Renato
(14 aprile 2004) - Corriere della Sera

Nuda proprietà e morte del venditore

Preliminare di vendita di nuda proprietà e morte del venditore.

Il caso: in un contratto preliminare il promittente promette di vendere la nuda proprietà del bene con riserva per sé del diritto di usufrutto, ma muore prima del termine fissato per la conclusione del contratto definitivo di compravendita.

Il tema: in tal caso, l’acquirente mantiene il diritto all’acquisto del bene, e dunque ad ottenere l’esecuzione in  forma specifica della vendita ex art.2932 c.c. nei confronti degli eredi?

Si tratta di una questione da risolvere in via interpretativa, non essendovi una norma specifica al riguardo. Al contempo, si tratta di una questione di non facile soluzione, avendo la giurisprudenza assunto posizioni non univoche al riguardo.

La Cassazione, in via generale, tende al riguardo a negare l’esecuzione in forma specifica, ritenendo non riproducibile nel contratto definitivo il contenuto della contro-prestazione pattuita per il trasferimento di un bene, nel rilievo che verrebbe di fatto trasferita la piena proprietà al medesimo prezzo pattuito per la nuda proprietà, e mancando per gli eredi del venditore il vantaggio economico rappresentato dalla riserva di usufrutto (ved
asi Cass.9 giugno, n5168).

La medesima Suprema Corte,non di meno non ha mancato di considerare all’interno della questione eventuali elementi che, concretamente verificatasi all’interno del rapporto conttratuale, hanno orientatola conclusione interpretativa in altra direzione.

In questo senso, ad esempio, ha invece ritenuto che il promissario acquirente potesse invece ottenere anche dagli eredi il trasferimento della proprietà del bene, in un caso in cui il promitente venditore - ancora in vita – era stato costituito in mora ex art. 1219 c.c., in applicazione del principio che “il debitore che è in mora non è liberato per la sopravenuta impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (art.1221 c.c.).

In un caso ulteriore, l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di vendere è stata ritenuta ammissibile li dove, sebbene non fosse stato diffidato, il promittente venditore era venuto a mancare dopo la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita, nel rilievo che il ritardo nell’esecuzione della prestazione non potesse risolversi in danno della parte non inadempiente (Cass, 10 dicembre 1993, n12155).